Er is in Nederland een krapte op de huizenmarkt. Daarom verhuizen huiseigenaren minder snel. In plaats daarvan knappen ze steeds vaker hun eigen woning op. Ook appartementseigenaren doen dat. Hoe beïnvloedt dit de herbouwwaarde van een gebouw van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? En het verzekeren van het Eigenaarsbelang? Hieronder leg ik het je uit.
Wat van mij is, is ook (gedeeltelijk) van jou
Wist je dat verbeteringen die iemand aan zijn appartement maakt, deel uitmaken van het hele gebouw? Wanneer je een appartement koopt, heb je namelijk te maken met het ‘Appartementsrecht’. Dit betekent twee dingen:
- Jij hebt het exclusieve gebruiksrecht tot een bepaald deel van het totale gebouw. Dit betekent dat alleen jij het appartement (en andere specifiek benoemde ruimtes) mag gebruiken.
- Jij hebt een aandeel in het eigendom van het totale VvE-gebouw. Dit betekent dat je deels eigenaar bent van het hele gebouw waar jouw appartement in zit. Hierdoor bezit jij ook een stukje van de appartementen van andere bewoners, en zij van die van jou.
Wat betekent Eigenaarsbelang?
Stel, je woont in een appartementencomplex met 20 appartementen. Voor € 25.000,- moderniseer je jouw badkamer, plaats je een schuifpui, of verbouw je de keuken. Deze verbeteringen vallen automatisch onder het VvE-gebouw en verhogen de herbouwwaarde van het gebouw. Deze moeten daarom verzekerd worden.
Alleen niet alle appartementseigenaren verbeteren hun appartement voor even veel geld. Iemand met een eenvoudig appartement betaalt hierdoor mee voor de dure verbeteringen van een andere eigenaar. Daarom bestaat het ‘Eigenaarsbelang’. Eigenaarsbelang is de waarde van verbeteringen aan een appartement wat niet gedekt wordt door een gebouwverzekering. Zo betaalt de appartementseigenaar zelf voor de verbeteringen.
Taxatie en onderverzekering
VvE-gebouwen worden meestal elke zes jaar getaxeerd door een deskundige (volgens Artikel 7:960 BW). Afhankelijk van de opdracht aan het taxatiebureau wordt ook een bedrag opgenomen voor Eigenaarsbelang. Zijn de verbeteringen in werkelijkheid hoger dan in de taxatie aangegeven? Dan ontstaat onderverzekering.
Bijvoorbeeld: je verbetert je appartement voor € 25.000,-. In het taxatierapport is € 5.000,- Eigenaarsbelang per appartement opgenomen. Je bent dan voor € 20.000,- onderverzekerd.
Flinke schade? Onderverzekering kan zorgen voor een lagere schade-uitkering. De appartementseigenaar draait dan zelf voor de extra kosten op.
Tips voor jou als adviseur
Uit onderzoek in 2019 blijkt dat 50% van de VvE-bestuurders en -eigenaren niet precies weet wat Eigenaarsbelang is of voor welk bedrag dit verzekerd is. Als adviseur kan je hier het verschil maken als je VvE’s in jouw portefeuille hebt. Om je hierbij te helpen, heb ik een aantal tips:
- Check het beleid van het VvE-bestuur over het verzekeren van Eigenaarsbelang.
Er zijn twee mogelijkheden:- Zelf regelen door de eigenaar van het appartement; of
- Collectief regelen via de VvE Gebouwenverzekering met een maximumbedrag per appartement.
- Controleer wanneer de laatste taxatie heeft plaatsgevonden. Past het bedrag voor Eigenaarsbelang nog bij de werkelijke situatie en het huidige prijsniveau?
- Vraag het VvE-bestuur of je een VvE-vergadering bij kunt wonen en bespreek het belang van het (juist) verzekeren van Eigenaarsbelang.
- Verzeker Eigenaarsbelang bij voorkeur collectief op de VvE Gebouwenverzekering. Zo handel je schade af met een verzekeraar.
Moet de eigenaar verbeteringen (boven het bedrag uit het taxatierapport) zelf aanvullend verzekeren? Dat kan vaak onder een particuliere inboedelverzekering. Check hiervoor wel de voorwaarden, dekking en uitsluitingen van de particuliere inboedelverzekeraar.
Wist je dat...
VvE’s moeten sinds 1 juli 2008 verplicht ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel. Niet ingeschreven? Dit kan een boete opleveren. Hiervoor zijn alle eigenaren binnen de VvE hoofdelijk aansprakelijk. Neem dit mee in jouw gesprek als adviseur.
Meer weten of vragen?
Neem dan gerust contact op met je klantteam.
